はじめに
「急坂の上の物件」の価格交渉を依頼しました。
売り出し価格に対して200万円引きでの交渉です。
不動産の価格はあってないようなものだといわれていますが、-200万というのは妥当なのか？一応参考程度に確認したいと思います。
調査方法
世間一般的に言われている下記の方法で算出したいと思います。
固定資産税の路線価×土地面積÷0.7
なお、固定資産税の路線価は下記のサイトから確認しました。
他にも公示地価や実勢価格から推察することは可能ですが、住所が明確になっている場合は、固定資産税の路線価で調べる方がより正確にわかるかと思います。
調査結果と補正
固定資産税の路線価×土地面積÷0.7で計算すると、売出価格に対して、+600万という結果になりました。
ただし+600万は、ただの更地の場合です。
これからさらに43条ただし書きや、古家付の条件に合わせ補正をかけていきます。
43条ただし書きの補正
43条ただし書きの土地は、おおよそ7割～8割と言われています。
そのため、固定資産税の路線価と土地面積から算出した価格の、7割～8割と考えると、売出価格に対して-50万～+200万が相場となりました。
ちなみに、この価格は43条ただし書きの更地の場合です。
古家付きの条件に合わせた補正
ここでは、単純に解体費用を引くこととします。
解体費用が170万のため、古家付と考慮すると-220万～+30万が相場となりました。
建築費用増分の補正
さらに、建築費用がほかの土地よりも20万割増しとなるため、その分を引くことにします。
結果として、-240万～+10万となりました。
値引きは妥当？
値引き後の金額は、売出価格に比べて-200万で、補正をかけた土地の予想価格は、売出価格に比べて-240万～+10万ですので、結果として値引きは妥当な範囲内だったかと思います。
逆に、これから見ると元の価格は若干高い金額に見えます。
まとめ
「急坂の上の物件」について、固定資産税の路線価から自分なりに土地の価格を算出してみました。
結果は売出価格に対して-240万～+10万となりました。
値引き要求をした-200万というのは、それなりに妥当な金額だったようです。
