ついに、がけ条例が決着しました！
はじめに
「急坂の上の物件」について、神奈川県のがけ条例の制約を受けるのか？、制約を受けないのか？、課題が残っていました。
L不動産と小林住宅工業で意見が分かれていたため、小林住宅工業の設計士の方に神奈川県の土木事務所に直接赴いて、写真や測量図などをもとに確認いただくことになっていました。
そしてついに、小林住宅工業から最終回答が来ました。
がけ条例の制約を受け思った家は建てられない。。。
結果として、がけ条例の制約を受け、何かしら対応策をとる必要があるとのことでした。
具体的には下記の3つです。
- がけの反対側の壁以外の3面の壁をすべてコンクリート造
- がけ側の壁1面のみコンクリート造
- がけ条例に引っかからない程度に限界までがけから家を離す
ただし、いずれの対応をとる必要があるかは、きちんと測量をしたうえで、さらに土木事務所の方に現地を確認いただく必要があるとのことでした。
あきらかに、売り主から言われている意思決定までの期限に間に合わない。。。
ついでに判明した準防火対応
がけ条例について確認いただいた際、「急坂の上の物件」は準防火仕様にする必要があることが判明しました。
準防火
準防火地域に指定された場所に家を建てる場合は、家を準防火対応にする必要があります。
具体的には、外壁を厚くしたり、窓を準防火対応の窓にする必要があります。
特にお金がかかるのが窓。
+80万くらいコストがアップするとのことです。
準防火は43条の落とし穴
「急坂の上の物件」は準防火地域ではありません。
そのため、本来であれば準防火対応は不要となります。
しかし、建築基準法第43条ただし書許可申請に下記のように規定がありました。
防火指定のない地域においても、屋根は不燃材料、外壁は防火構造、軒裏は準耐火、延焼線内の開口は遮炎性能を有する防火設備とする必要があります。
で、上記の「屋根は～遮炎性能」という部分は、準防火仕様にしなさいというのと、同じ意味だそうです。
まとめ
ついにがけ条例が決着しました。
結果として「がけ条例の制約を受ける」とのことでした。
さらに、制約の内容として、家の外壁の大部分を窓のないコンクリート造にしなければならない可能性もあるとのこと。
さらに、さらに、どのようにすればいいのかをきちんと確認するには、売り主から求められている回答期限には到底間に合わないということが分かりました。
どうしよう。。。
