はじめに
前回の記事で変動金利について書きました。
変動金利の仕組みについて考えてみたところ、今後５～１０年くらいは変動しないのではないか？
との結論になりました。
そこで、変動金利を選択した場合、選択しなかった場合について考えてみたいと思います。
金利シミュレーションをやってみる
変動金利を選択した場合とそうでなかった場合について、具体的にどのくらいコストが変わるのか確認してみたいと思います。
シミュレーションの前提
まず、住宅ローンの金利シミュレーションの前提ですが、下記とします。
借入期間：25年
借入金額：1000万
金利：変動（0.625%）、25年全期間固定（1.16％）
※2017年10月度のみずほ銀行金利
パターン①：変動金利を選択し、変動しなかった場合（0.625%）
ずっと0.625%のパターンです。
この場合、総返済額は10,804,058円。
コストとしては約80万となります。
パターン②：変動金利を選択しなかった場合。全期間固定金利を採用した場合（1.16%）
ずっと1.16%のパターンです。
この場合、総返済額は11,524,658円。
コストとしては約152万となります。
パターン③：変動金利を選択し、変動金利が上昇した場合（0.625%→1.25%→1.875%）
初めの8年が0.625%、次の8年が2倍の1.25%、最後の9年が3倍の1.875%のパターンです。
この場合、総返済額は11,310,712円。
コストとしては約131万となります。
パターン④：変動金利を選択し、変動金利が上昇した場合（0.625%→1.875%→3.125%）
初めの8年が0.625%、次の8年が3倍の1.875%、最後の9年が6倍の3.75%のパターンです。
パターン③の倍のスピードで金利が上がるパターンです。
この場合、総返済額は11,966,043円。
コストとしては約197万となります。
変動金利か？、固定金利か？我が家の選択は。。。
3分の1を変動金利、残りを全期間固定金利。
にしようと思います。
現在本審査を申請している三菱UFJ信託銀行も、みずほ銀行も、変動金利と固定金利を組み合わせたローンを組むことが出来るため、このサービスを利用します。
なお、3分の1にした理由としては、下記の3つです。
- 変動金利と全期間固定金利のコスト差は1000万円当たり最大で70万であり、この差は大きいため可能な限り変動金利にしたい
- 10年間くらいは変動金利は変動しなさそう
- 10年後に変動金利がすごく上昇していた場合、多少無理してでも貯金で変動金利分を一括返済できるようにすると考えた場合、3分の1であれば可能
これで、変動金利のリスクを抑えつつ、変動金利の低金利の恩恵を享受できると考えています。
まとめ
住宅ローンとして変動金利を採用するかどうか検討してみました。
結果、我が家は借入総額の3分の1を変動金利にすることとしました。
これでうまくいけばトータルコストを数十万円単位で下げることが出来ます。
