住宅ローン21:変動金利という選択肢。意外と低リスク? – 30代の家づくり

住宅ローン21:変動金利という選択肢。意外と低リスク?

はじめに

我が家は25年くらいで住宅ローンを返済する予定です。

そこで、25年間の全期間固定か、または20年の当初固定金利を選択し、できるだけリスクを下げたいと考えています。

 

しかし、最近になって変動金利もアリ?と思ってきました。

 

そもそも変動金利ってどうやって決まるの?

まずは、前提知識として変動金利の基本から。

変動金利を求める式

変動金利は下記で決まります。

変動金利=店頭金利(基準金利)ー引き下げ幅

なお、他の固定金利なども上記と同じ考え方です。

ここで、ポイントは「引き下げ幅」。

 

店頭金利は毎月変動する

店頭金利は毎月変動します。

これに合わせて変動金利も変動します。

 

ローンを組んだ後に引き下げ幅は変動しない

金融機関がHPなどに載せている契約時(正確には融資時)の引き下げ幅は毎月変わります。

しかし、一度ローンを組んでしまえば、ローンに対する金利の引き下げ幅は、ローンを組んだタイミングの引き下げ幅で固定されその後変わりません。

例えば引き下げ幅1%の時にローンを組めば、その後ずっと引き下げ幅1%が適用されます。

 

つまり変動金利でローンを組んだ後に、金利が変動するのは店頭金利が変動した時だけ

何を当たり前のことをと言っているかもしれませんが、変動金利でローンを組んだのは店頭金利が変動した時だけです。

 

変動金利は変動していない?

さて、銀行のHPを見ると、変動金利は毎月のように動いています。

ただし、これはあくまでも新たにローンを組む場合の金利です。

つまり、実際に変動金利でローンを組んだ人の金利はその後どうなっているのか?

ということを確認してみたいと思います。

 

ここでポイントは「ローンを組んだ後に金利が変動するのは、店頭金利が変動した時だけ」です。

つまり、店頭金利の変動を見れば、実際にローンを組んだ後にどのくらい金利が変動しているかが分かります。

 

結果は。。。。

およそ20年間ほぼ変動していない。

です。

 

インターネットで「店頭金利 グラフ」と検索してみてください。

1995年あたりからほぼ横ばいになっているのが分かります。

 

変動金利をさらに掘り下げてみる

変動金利は、店頭金利と引き下げ幅から求められると書きました。

では、店頭金利はどのようなタイミングで変動するのでしょうか?

 

店頭金利は短期プライムレートに合わせて変動する

店頭金利は短期プライムレートに連動して動きます。

短期プライムレートは各金融機関が優良企業向けに短期で貸し出す際の金利です。

 

短期プライムレートは銀行の金利の指標の一つとして使われており、住宅ローンの変動金利も短期プライムレートをもとに決定されます。

 

店頭金利が1995年ごろから変わっていないと書きましたが、短期プライムレートも当然同じように変わっていません。

 

短期プライムレートは政策金利に合わせて変動する

では短期プライムレートは何によって変動するのでしょうか?

いろいろな要素があるようですが、大きな要素として政策金利によって変動するようです。

※なお、このあたりから私の知識はかなり怪しくなってきます。ご注意を!

 

政策金利は日本銀行が各金融機関にお金を貸し付ける際の金利です。

銀行はその金利に上乗せして各企業などに貸し付けます。

そのため、政策金利が下がれば短期プライムレートは下がり、政策金利が上がれば短期プライムレートも上がります。

 

端的に言うと、日本銀行が金利を上げれば政策金利→短期プライムレート→店頭金利が上昇する

政策金利を決めているのは日本銀行です。

日本銀行が政策金利を上げるぞ!といえば、波及して店頭金利が上昇し、変動金利が上がります。

 

日銀は政策金利を上げるのか?

変動金利がどう変わるかは、政策金利によると書きました。

で、私の予測は、「おそらく政策金利は上がる。ただし、早くて5年~10年後。それもちょっぴり」と考えています。

理由としては下記があります。

  • 政策金利は上げると景気は悪くなり、下げると良くなる
  • 政策金利は景気活性化のため下げられる限り下げてしまっているのでこれ以上は下がらない
  • 日銀は景気活性化に対して打つ手がないので、景気が良いタイミングで政策金利を上げたいと考えている
  • 現在、好景気が続いているものの実感できないほど緩やかな状態であり、政策金利を上げられるほどの状態ではない
  • 消費税増税を控えており、オリンピックがあるといっても景気の見通しはよくない
  • 上がるとしたら消費税増税後の景気の落ち込みを東京オリンピックが上手くフォローして、かつその後の景気についても悪条件がない場合。
  • ただし、そんな可能性は残念ながら低い。。。

 

ゆえに、変動金利でローンを組むのは、現状それほど悪い選択肢ではないと考えています。

 

まとめ

変動金利でローンを組むのは、リスクが高く100%ないと考えていました。

しかし、変動金利について、理解していくとそれほど悪い選択肢ではないのでは?と思ってきました。

 

次の記事では、変動金利でローンを組んだ場合について考えてみたいと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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